Giao dịch dân sự về nhà ở thông qua hợp đồng chuyển nhượng hoặc các hành vi pháp lý khác đang diễn ra ngày càng thông dụng và phổ biến, tuy nhiên để giao dịch đó có hiệu lực thì phải tuân thủ nhiều quy định của pháp luật. Vậy các điều kiện để cá nhân/tổ chức có thể thực hiện giao dịch dân sự về nhà ở là gì?
1. Điều kiện đối với nhà ở (đối tượng của giao dịch dân sự)
Căn cứ Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, bất động sản tham gia các giao dịch dân sự như thuê, mua, chuyển nhượng… cần phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:
– Có sổ đỏ/ sổ hồng, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tình nghĩa, nhà ở xã hội… được liệt kê tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
– Đang trong thời gian sở hữu (đối với nhà ở có thời hạn), không thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện quyền sở hữu.
– Không thuộc trường hợp bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành các quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
– Không vướng thu hồi đất/ có thông báo giải tỏa/ phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền.
2. Điều kiện đối với các bên tham gia giao dịch dân sự về nhà ở
- Đối tượng tham gia giao dịch:
- -Bên bán, cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi, thế chấp, góp vốn, thừa kế, cho mượn hoặc ủy quyền quản lý nhà ở
- -Bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, được tặng cho, được nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế, nhận thế chấp hoặc được ủy quyền quản lý nhà ở
- Điều kiện để tham gia giao dịch:
– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền, cho phép thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở.
– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền, cho phép thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở.
– Nếu cá nhân tham gia giao dịch thì người đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
– Nếu tổ chức tham gia giao dịch thì tổ chức đó phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Nếu cá nhân tham gia giao dịch là công dân Việt Nam/ người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
– Nếu là tổ chức (trong nước/ nước ngoài và thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam): Phải có tư cách pháp nhân. Nếu được ủy quyền quản lý nhà ở thì tổ chức đó phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.
3. Điều kiện về hợp đồng giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở
Để hợp đồng giao dịch dân sự về nhà ở có hiệu lực thì cần thỏa mãn 2 điều kiện sau:
– Hợp đồng giao dịch phải được lập thành văn bản, không thỏa thuận miệng
– Hợp đồng giao dịch phải được công chứng, chứng thực. Hiệu lực của hợp đồng được tính từ thời điểm công chứng, chứng thực (trừ trường hợp ngoại lệ quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014). Đối với các trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ tùy vào thỏa thuận của các bên. Nếu 2 bên không có thỏa thuận gì về vấn đề này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời điểm ký kết hợp đồng đó.
Riêng với hợp đồng góp vốn bằng nhà ở, Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp một bên trong hợp đồng góp vốn bằng nhà ở là tổ chức thì không bắt buộc mà sẽ tiến hành công chứng, chứng thực nếu các bên có nhu cầu (theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
Linh Phương